Litiges sur un bail commercial

Avocat en droit des affaires et contentieux commercial, à Versailles

Litiges des baux commerciaux

Lors de l’exécution d’un contrat de bail commercial, plusieurs litiges peuvent naître entre le bailleur et son locataire.

Résolution judiciaire du bail commercial

De plus, l’inexécution par l’une des parties des obligations nées du bail commercial peut provoquer la résolution judiciaire dudit bail commercial.

Parmi les infractions justifiant la résolution judiciaire, on peut trouver :

• le manquement à l’obligation de délivrance,
• le défaut de paiement des loyers ou leur paiement avec retard,
• le non-respect des obligations d’exploitation,
• le non-respect de la destination des lieux,
• la violation de l’interdiction de sous-louer,
• la violation des dispositions interdisant ou limitant la cession du bail,
• la violation des règles encadrant la réalisation des travaux.

Toutefois, pour entrainer la résolution judiciaire du bail commerciale, les manquements ci-dessus doivent revêtir une gravité suffisante, ce qui est souverainement appréciée par les juges du fond.

La résolution judiciaire d’un bail commercial n’a pas besoin d’être précédée d’une mise en demeure (contrairement à la mise en œuvre d’une clause résolutoire du bail commercial ou contrairement au refus de renouvellement).

Pour solliciter la résolution judiciaire du bail commercial la compétence appartient aux juges du fond.

Toutefois le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire de plein droit stipulée dans le bail commercial.

La résolution judiciaire prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

La résolution judiciaire met fin au contrat, elle agit donc, en principe, seulement pour l’avenir.

La compétence judiciaire concernant les baux commerciaux appartient au :

• Président du Tribunal de grande instance, en tant que juge des loyers, pour les contestations relatives à la fixation du loyer du bail révisé (ou renouvelé),
• Président du Tribunal de grande instance, en tant que juge des référés, pour constater l’acquisition d’une clause résolutoire de plein droit ou pour ordonner l’expulsion des occupants sans droit ni titre d’un local commercial,
• Tribunal de grande instance, pour toutes les contestations qui ne sont pas portées devant le Président du Tribunal de grande instance et pour toutes les contestations relatives à l’application du statut du bail commercial.

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