Attention à la qualité juridique des attestations de dépôt et de refus de prêt immobilier, émises par le courtier-IOBSP.

Sous l’effet conjugué des mesures de restriction du crédit immobilier, de la hausse brutale des taux et du durcissement de leur politique d’octroi, les banques prêtent moins. De surcroît, elles délivrent également moins souvent d’attestations de refus de prêt – elles n’en ont aucune obligation, ce qui est totalement scandaleux. Dans ce contexte, les attestations de dépôt et de refus de prêt immobilier émises par les courtiers-IOBSP dans ce domaine, jouent un rôle fondamental dans la protection des consommateurs.

Quelquefois contestées par quelques notaires récalcitrants, leur valeur juridique est certaine, depuis 2014. Encore faut-il que le courtier qui les produit respecte les conditions qui procurent à ces attestations leur efficacité juridique.

À défaut, comme l’illustre ce litige, les attestations non conformes (simultanément : à la promesse ou compromis, ainsi qu’aux preuves de demandes effectuées par le courtier) privent le client du courtier de l’indemnité d’immobilisation.

Les demandes de prêt, qu’elles émanent du candidat au prêt immobilier ou du courtier-IOBSP qui le représente, doivent être strictement conformes aux stipulations de la promesse.

Elles doivent être faites dans le délai imparti, et les justificatifs (soit des prêteurs, soit du courtier en crédit) doivent en préciser toutes les caractéristiques et correspondre aux demandes effectivement effectuées.

Les situations désagréables de refus de prêt s’accumulent. Elles nécessitent une gestion active et méthodique de la part du courtier-IOBSP, en dépit de l’absence de rémunération (fort contestable) qui les accompagne.

Nous vous présentons un litige, dans lequel le bénéficiaire de la promesse s’engage à déposer les demandes de prêt « dès que possible et à en justifier au notaire » :

373.100 euros, 20 ans et 1,5% (septembre 2020). En cas de refus, il s’engage « à fournir au notaire deux attestations de refus de prêt » avant le « 30 novembre 2020. » L’indemnité d’immobilisation est fixée à 39.980 euros.

La recherche de prêt échoue, dans une certaine confusion.

Le bénéficiaire communique le 24 novembre 2020, un courrier du courtier en crédit signalant un accord de prêt de 350.000 euros pour 25 ans ; avec deux attestations de refus : janvier 2021, 349.475 euros sans mention de durée et une de 373.100 pour 20 années. Il somme les promettants (les vendeurs) de restituer l’indemnité d’immobilisation.

Le Tribunal judiciaire (Châteauroux, novembre 2021) accorde l’indemnité d’immobilisation aux promettants. Le bénéficiaire interjette appel. La Cour d’appel confirme la décision du Tribunal judiciaire.

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que, faute d’avoir demandé l’octroi d’un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie (principe maintes fois rappelé. Cour de cassation, Civ. 1ère du 9 février 1999, n°97-10195).

Aussi, la Cour d’appel examine les justificatifs produits (un seul est finalement conforme à la promesse), ainsi que les preuves des demandes de prêt effectuées par le courtier-IOBSP en crédit.

En conséquence, le bénéficiaire n’a pas déposé de demande de prêt conforme dans le délai imparti. La condition suspensive est considérée comme réalisée. Le bénéficiaire est redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Pour autant, il faut retenir que les attestations de dépôt et de refus de prêt émise par les courtiers-IOBSP en crédit immobilier sont juridiquement valides (Cour de cassation, Civ. 3e du 12 février 2014, n°12-27182 ; et Cour d’appel de Paris du 2 décembre 2016, n° 15/08704 et du 9 février 2018, 16/090257). Les prêteurs, s’autorisant trop souvent avec un acharnement méthodique à ne pas produire les attestations de refus de prêt, la qualité de ces attestations (parfois, à tort, chipotées par quelques notaires trop zélés) devient fondamentale dans le service aux emprunteurs français. Cour d’appel de Bourges, du 2 février 2023 n°21/01317.